Caminar por Posadas o recorrer las webs de las inmobiliarias alcanza para percibirlo: hay casas en venta, departamentos disponibles y locales que permanecen durante meses en oferta sin lograr concretar operaciones. La escena, que se repite en distintos puntos de la ciudad, abre interrogantes sobre qué está fallando en un mercado que, a simple vista, parece activo.
Para la presidenta del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Misiones, Mariela Amarilla, el fenómeno no responde a una única causa, sino a una combinación de factores que hoy condicionan tanto la oferta como la demanda. “Hay una oferta enorme, tanto en alquileres como en ventas”, señaló. Y aunque la ubicación históricamente fue el factor determinante, hoy ya no alcanza por sí sola para definir una operación.
Más variables en juego
Durante años, el valor de una propiedad se medía casi exclusivamente por su localización. Sin embargo, el crecimiento urbano de Posadas fue modificando ese esquema. En ese sentido, Amarilla mencionó que barrios que antes no eran considerados centrales lograron consolidarse y ofrecer alternativas atractivas.
El desarrollo de nuevas zonas residenciales amplió el mapa inmobiliario y generó una mayor diversidad de opciones. Pero esa misma expansión también incrementó la competencia entre propietarios, en un escenario donde la demanda no crece al mismo ritmo.
El problema del precio
Uno de los puntos que más preocupa al sector es la tasación de los inmuebles. Según indicó la referente del Colegio, existen desajustes importantes entre los valores que fijan los propietarios y lo que el mercado está dispuesto a pagar. En ese marco, remarcó la importancia del rol del corredor inmobiliario, tanto para establecer valores realistas como para acompañar la comercialización.
“En un plazo de 45 días se puede tener un parámetro claro para decirle al cliente si su precio está en forma o no”, explicó.
Cuando una propiedad permanece largos períodos sin venderse o alquilarse, el precio suele ser uno de los factores centrales. “El tiempo también es un indicador”, deslizó, al tiempo que recomendó revisar las condiciones de oferta cuando una operación no avanza.
Alquileres: expensas y costos que pesan
En el caso de los alquileres, la situación presenta matices particulares. La ciudad muestra una amplia oferta, especialmente en departamentos, pero muchos de ellos encuentran dificultades para concretar contratos. Uno de los elementos que incide directamente es el costo de las expensas, sobre todo en edificios en altura. Los edificios más nuevos, que cuentan con amenities como piletas, gimnasios o salones de usos múltiples, implican costos de mantenimiento que se trasladan al inquilino.
A eso se suma el aumento de servicios, entre ellos el agua potable, que impacta de manera directa en el valor final de la locación. “El costo de las expensas es un factor determinante hoy”, sostuvo. En ese escenario, quienes buscan alquilar no sólo evalúan el precio del contrato, sino el gasto total mensual, lo que muchas veces termina inclinando la balanza hacia opciones más económicas, aunque estén más alejadas o tengan menos prestaciones.
Créditos y expectativas de reactivación
En paralelo, el regreso de los créditos hipotecarios vuelve a aparecer como una posible herramienta para dinamizar el mercado. “Hoy vuelven a tener una tasa competitiva en el mercado”, señaló Amarilla, aunque aclaró que Misiones aún no experimenta el mismo nivel de impacto que otras regiones del país. Entre los factores que podrían explicar esa diferencia mencionó el nivel de ingresos y la dinámica propia del mercado local. Aun así, destacó que ya se registraron operaciones con crédito en los últimos años y que la tendencia podría consolidarse.
Ajustar expectativas
Frente a un escenario con alta oferta y demanda selectiva, el mensaje desde el sector es claro: ajustar expectativas y apoyarse en criterios profesionales. Para quienes llevan meses —o incluso años— intentando vender o alquilar una propiedad sin resultados, la recomendación es revisar la estrategia. “Que el precio sea evaluado nuevamente por un corredor inmobiliario matriculado”, planteó Amarilla. En un mercado más competitivo y exigente, el equilibrio entre valor, ubicación, costos y contexto se vuelve clave. Y en ese entramado, cada variable cuenta.